Cómo calculamos el valor estimado de tu propiedad

Si ya recibiste un reporte de AvluoInm24 y quieres entender un número específico, o si estás decidiendo si el servicio te sirve, esta guía cubre el proceso completo con un ejemplo comentado al final.

1. La información que nos das, y para qué la usamos

Cuando llenas el formulario, cada dato tiene un propósito concreto en el cálculo:

• Ubicación (estado, alcaldía o municipio, colonia): define en qué zona buscamos comparables.
• Tipo de inmueble (casa, departamento, terreno, oficina o local): filtra los comparables al mismo tipo de propiedad.
• Superficie total y construida: se usa para calcular el valor por metro cuadrado y ajustar contra comparables de tamaño similar.
• Recámaras, baños y estacionamientos: ajustan el valor cuando difieren de los comparables encontrados.
• Antigüedad y estado de conservación: una propiedad más nueva o mejor conservada se ajusta al alza; una que requiere remodelación, a la baja.
• Amenidades (elevador, roof garden, gimnasio, seguridad 24h, estacionamiento cubierto): cada una suma un ajuste menor al valor final.

No usamos tu precio de venta deseado para calcular el valor estimado — solo lo guardamos como referencia para el reporte, para que puedas comparar tu expectativa contra el resultado del análisis.

2. Qué es un comparable y cómo lo buscamos

Un comparable es una propiedad real, publicada en el mercado, con el mismo tipo de inmueble y en una ubicación cercana a la tuya. La búsqueda ocurre en etapas, de más específica a más amplia:

• Primero, buscamos comparables en tu misma colonia.
• Si no hay suficientes, ampliamos a tu alcaldía o municipio.
• Si sigue sin haber suficientes, ampliamos la búsqueda dentro de un rango de superficie razonable, sin salir del mismo tipo de inmueble.

Dos filtros de calidad se aplican en cualquier etapa: excluimos comparables publicados hace más de 365 días (para no usar precios desactualizados) y comparables con un precio por m² fuera de un rango de mercado razonable (para evitar que un error de captura o un caso atípico distorsione el resultado).

3. Los factores de homologación: por qué dos propiedades "parecidas" no valen igual

Ningún comparable es idéntico a tu propiedad. Antes de usarlo, ajustamos su precio por metro cuadrado según siete factores:

• Superficie
• Antigüedad
• Estado de conservación
• Número de recámaras
• Ubicación dentro de la zona
• Vigencia (qué tan reciente es la publicación del comparable)
• Amenidades

El resultado es un conjunto de precios por m² ya ajustados a las condiciones de tu propiedad específica, no los precios originales tal como se publicaron.

4. Cómo llegamos al valor central

Con los comparables ya ajustados, no promediamos todos por igual. Ordenamos los precios por m² de menor a mayor y descartamos el 20% más bajo y el 20% más alto antes de calcular la mediana. A esto se le llama mediana winsorizada, y su objetivo es evitar que uno o dos comparables fuera de lo común (un precio de remate o una propiedad excepcionalmente cara) muevan el resultado de forma desproporcionada.

El valor central de tu reporte es esa mediana ajustada, multiplicada por la superficie de tu propiedad (construida en casas, departamentos, oficinas y locales; de terreno cuando se trata de un lote).

5. Cómo leer el intervalo de tu reporte

Tu reporte no entrega un solo número exacto: entrega un valor central y un intervalo alrededor de ese valor, típicamente de ±5% a ±20%. El ancho del intervalo se calcula sobre la misma dispersión de precios que ya usamos para el valor central, y depende directamente de qué tan parecidos son los comparables reales disponibles en tu zona:

• Si hay muchos comparables recientes y consistentes en tu colonia, el intervalo es más angosto.
• Si hay pocos comparables, o varían mucho entre sí, el intervalo es más amplio.

Importante: este intervalo refleja la dispersión de precios de mercado que encontramos, no una medición de error frente a precios de venta reales certificados. Es una referencia de qué tan consistente es la evidencia disponible, no una garantía estadística de precisión.

6. Precio anunciado, valor estimado y precio final de venta: tres cosas distintas

Es común confundir estos tres números, y no tienen por qué coincidir:

• Precio anunciado: lo que un vendedor pide en un portal inmobiliario. Puede estar sobrevaluado o subvaluado según su estrategia de negociación.
• Valor estimado (lo que entrega AvluoInm24): una referencia calculada a partir de comparables reales del mercado, ajustados a las características de tu propiedad.
• Precio final de venta: lo que efectivamente se pacta entre comprador y vendedor, después de negociación, inspección física, condiciones de crédito y otros factores que un análisis de comparables no puede capturar.

7. Qué pasa si tu zona no tiene suficientes comparables

Cuando no hay comparables propios suficientes en tu colonia ni en la zona ampliada, el sistema puede usar una referencia de mercado a nivel zona, únicamente si existe evidencia de mercado confiable para esa zona. Si no existe ninguna referencia confiable, no inventamos un valor: la solicitud se marca para revisión y te lo notificamos por correo en vez de entregar un número sin respaldo.

8. Para qué sirve este reporte, y qué no acredita

El reporte es útil para fijar un precio de venta, negociar con una referencia objetiva, o conocer el valor aproximado de tu propiedad antes de comprar, vender o rentar.

Es una valuación estimada, no un avalúo oficial: no tiene validez para trámites bancarios, notariales, fiscales, judiciales o administrativos. Para esos casos necesitas un avalúo certificado por un perito valuador autorizado.

9. Ejemplo comentado

Supongamos una casa de 120 m² construidos en una colonia donde encontramos 5 comparables ya ajustados por homologación, con estos precios por m²:

El comparable E es un valor atípico frente a los demás. Al recortar el 20% superior e inferior antes de calcular la mediana, su efecto sobre el valor central se reduce en vez de inflar el resultado. La mediana ajustada de este conjunto ronda los $20,100 por m².

Valor central estimado: $20,100 × 120 m² = $2,412,000 MXN. Con una dispersión moderada entre comparables, el intervalo del reporte podría ubicarse alrededor de ±10%, es decir, entre aproximadamente $2,170,800 y $2,653,200 MXN.

Este es el mismo tipo de cálculo que corre tu solicitud real, con tus propios datos y los comparables reales disponibles en tu zona.